Derecho de superficie y arrendamiento ¿Cuáles son las diferencias?

Si alguna vez has pensado en usar un terreno sin comprarlo, seguramente hayas escuchado hablar del derecho de superficie y el arrendamiento del suelo. Estas dos opciones ofrecen formas de explotar terrenos ajenos, pero con diferencias importantes que afectan a los propietarios, inversores y usuarios del terreno. A pesar de que pueden parecer similares, hay ciertos aspectos—como la duración de los contratos y el tratamiento fiscal—que pueden inclinar la balanza a favor de una u otra opción.

Aquí te vamos a explicar, de manera clara y sencilla, en qué consiste cada figura y qué diferencias existen entre ambas, para que puedas tomar la mejor decisión.

¿Qué es el derecho de superficie?

El derecho de superficie es un derecho real que te permite construir y mantener edificaciones en el terreno de otra persona. Es una opción ideal si quieres hacer uso de un terreno durante un largo periodo de tiempo, pero sin llegar a comprarlo. Este derecho tiene una duración que puede llegar hasta los 99 años, tiempo suficiente para desarrollar proyectos a gran escala como edificios de oficinas, centros comerciales o incluso viviendas.

Durante ese tiempo, tú, como superficiario, tienes total libertad para explotar el uso del terreno y las construcciones que hayas levantado sobre él. Lo interesante de este derecho es que puedes venderlo, hipotecarlo o incluso transferirlo a terceros, dándote así mucha flexibilidad para manejar tu inversión. Sin embargo, cuando el contrato llega a su fin, las edificaciones suelen revertir al propietario original del suelo, a menos que se pacte una renovación del acuerdo. Este punto es clave, porque al final del plazo, ya no serías dueño de lo que has construido.

Ventajas del derecho de superficie

La principal ventaja del derecho de superficie es que te ahorras el coste de comprar el terreno, lo cual puede ser una inversión importante, especialmente si hablamos de grandes proyectos. Además, tienes control total sobre lo que construyas y puedes vender o hipotecar tu derecho, lo que te ofrece una gran flexibilidad.

Otro aspecto positivo es que, al no ser propietario del terreno, si por alguna razón el valor del suelo baja, no te afectará tanto, ya que tu interés está más centrado en la explotación de las construcciones y no tanto en la propiedad del suelo en sí.

Inconvenientes del derecho de superficie

Pero, ojo, no todo son ventajas. El derecho de superficie tiene algunos inconvenientes que no debes pasar por alto.

1. La temporalidad: Aunque el contrato puede durar décadas, sigue teniendo un límite. Si lo que buscas es estabilidad a muy largo plazo o permanencia, este derecho puede quedarse corto.
2. Reversión de las construcciones: Como ya te adelantamos, al finalizar el contrato, las edificaciones revertirán al propietario del suelo. Si no has amortizado completamente tu inversión, esto podría suponer una pérdida económica importante.
3. Acuerdos complicados: Los contratos de derecho de superficie requieren mucha negociación y detalles. Hay que tener todo muy claro desde el inicio, para evitar sorpresas tanto durante la vigencia del contrato como al final del mismo.

¿Qué es el arrendamiento del suelo con derecho a obra?

El arrendamiento del suelo es una opción más directa: es como un contrato de alquiler, pero en lugar de alquilar una vivienda o un local, estás alquilando un terreno. A cambio de una renta periódica, puedes usar el terreno durante el tiempo que ambas partes hayan acordado en el contrato.

Aquí es donde entra el derecho a obra: en los contratos que gestionamos en RETLIFE, por ejemplo, se establece que cualquier edificación o mejora que realice el arrendatario en el terreno pasará a ser propiedad del dueño al finalizar el contrato.

Esta opción es muy utilizada para proyectos comerciales o temporales, donde necesitas un terreno durante un periodo concreto, pero no te interesa quedarte con la propiedad de las construcciones o el suelo.

Diferencias fiscales entre derecho de superficie y arrendamiento del suelo

El tratamiento fiscal es distinto para el derecho de superficie y el arrendamiento del suelo, siendo este aspecto uno de los que más influyen a la hora de decidir qué opción resulta más ventajosa. Veámoslo de forma más detallada:

1. En el derecho de superficie, los ingresos que obtiene el propietario por ceder este derecho están sujetos a impuestos sobre el valor del suelo y las construcciones. Si decides vender o hipotecar tu derecho de superficie, estos movimientos también generan obligaciones fiscales.
2. En el arrendamiento del suelo, la renta que paga el arrendatario es un ingreso para el propietario, y este está sujeto a los impuestos correspondientes. Para el arrendatario, en algunos casos, el pago de esta renta puede ser deducido como gasto operativo, lo que podría suponer una ventaja fiscal.

Por tanto, las diferencias fiscales son uno de los factores que debes tener muy presentes al tomar una decisión. Dependiendo del tratamiento fiscal en tu región, una opción puede resultar mucho más atractiva que la otra.

Temporalidad y condiciones de finalización

Uno de los aspectos más importantes a considerar es la duración de cada contrato y qué pasa al finalizarlo:

• Duración: El derecho de superficie suele ofrecer contratos más largos, hasta 99 años, lo que lo convierte en una opción ideal para proyectos a largo plazo. Por otro lado, los contratos de arrendamiento del suelo suelen ser más cortos, aunque son renovables si ambas partes lo desean.
• Condiciones de finalización: En ambos casos, al finalizar el contrato, las construcciones suelen revertir al propietario del terreno, a menos que se haya pactado lo contrario. En el derecho de superficie, esto es una norma establecida desde el principio, mientras que en el arrendamiento dependerá de lo que diga el contrato. Como hemos comentado antes, en RETLIFE, los contratos de arrendamiento con derecho a obra especifican que las edificaciones pasarán a ser propiedad del dueño del terreno una vez que el contrato termine.

¿Qué opción es mejor para ti?

Al final, todo se reduce a tus necesidades y objetivos. Si lo que buscas es un proyecto a largo plazo, en el que tengas control total sobre las edificaciones y su explotación, el derecho de superficie podría ser la mejor decisión. Te da una estabilidad que el arrendamiento no siempre puede ofrecer.

Sin embargo, si tu proyecto es más temporal o flexible, y no te interesa adquirir la propiedad de las construcciones, el arrendamiento del suelo puede ajustarse mejor a tus necesidades, con una inversión menor y menos compromisos a largo plazo.

Eso sí, no olvides tener en cuenta las diferencias fiscales y las condiciones del contrato. Dependiendo de tu situación, una opción puede resultar mucho más favorable que la otra.

En cualquier caso, si necesitas ayuda para decidir qué opción es la mejor para ti, en RETLIFE estamos para asesorarte. Nuestro equipo de expertos puede guiarte en cada paso del proceso, para que tomes la mejor decisión y optimices tu inversión. ¡No dudes en ponerte en contacto con nosotros!