Cómo conseguir hipoteca para un local comercial: la puerta a una inversión rentable

Comprar un local comercial no funciona igual que comprar una vivienda. Los bancos aplican otras condiciones, los porcentajes de financiación son distintos y los requisitos, más exigentes. Sin embargo, también es una de las inversiones más rentables del mercado actual.

Con una hipoteca para un local comercial puedes dar el salto y convertirte en propietario de un activo que genera ingresos estables mientras construyes patrimonio. ¿Quieres saber cómo hacerlo posible? Te lo explicamos paso a paso.

¿Qué es exactamente una hipoteca para local comercial?

Una hipoteca de local comercial es el préstamo que te concede un banco para financiar la compra de un inmueble destinado a actividades económicas. Puede ser un local a pie de calle, un espacio dentro de un centro comercial o incluso un establecimiento en un retail park.

La gran diferencia con la vivienda es que aquí no hablamos de un bien de primera necesidad, sino de una inversión. Y eso cambia las reglas del juego. Las entidades financieras quieren asegurarse de que el dinero que prestan va a generar ingresos y que no habrá problemas de devolución.

Por eso no solo analizan tu solvencia como persona física o empresa, sino también las características del local y la viabilidad del negocio que va a albergar.

¿En qué se diferencia de una hipoteca de vivienda?

La primera diferencia es la cantidad que te financian. Si para una vivienda puedes conseguir hasta el 80% del valor de tasación, en un local lo normal es que el banco se quede en torno al 50 o 60%. Eso quiere decir que necesitas tener más dinero ahorrado para la entrada.

La segunda diferencia son los plazos. Una casa puedes pagarla en 25 o 30 años; un local, como mucho en 15 o 20. Y sí, también notarás que el interés es un poco más alto.

¿La tercera? Que probablemente te pidan más garantías: avales, otros inmuebles en propiedad o un socio que refuerce la operación.

En definitiva, el filtro es más estricto. Pero también es cierto que, si presentas una operación sólida y bien estructurada, las probabilidades de éxito son altas.

Qué quieren ver los bancos

Imagina que eres tú el que presta el dinero. ¿Qué mirarías? Pues lo mismo que el banco:

• Primero, tu capacidad de pago. Es decir, tus ingresos, deudas y estabilidad económica.
• Después, el local: dónde está, en qué estado se encuentra y si ya tienes un inquilino asegurado.
• Y por último, la viabilidad del proyecto. Que no sea un salto al vacío, sino una operación con sentido y números que cuadren.

En pocas palabras: si demuestras que el local es atractivo y que los ingresos van a estar ahí, las probabilidades de que te aprueben la hipoteca se disparan.

Por qué merece la pena conseguir una hipoteca para local comercial

La gran ventaja es obvia: no necesitas disponer de todo el capital. Con una buena hipoteca, puedes poner en marcha una operación mucho mayor de lo que tus ahorros permitirían por sí solos, por ello debemos saber invertir en locales comerciales.

Pero hay más. Comprar un local con financiación te permite apalancarte: si pones 100.000 € como entrada y el banco te presta otros 150.000 €, el rendimiento de tu inversión se calcula sobre los 250.000 €, no solo sobre tu parte. Es decir, tus ahorros trabajan de forma multiplicada.

Además, los locales comerciales suelen ofrecer rentabilidades superiores a la vivienda. Mientras un piso en alquiler se mueve en torno al 3-4% anual, un local bien situado y arrendado a una franquicia puede superar fácilmente el 6-7%. Y eso sin contar la revalorización futura del inmueble.

Otro punto a favor es la estabilidad. Los contratos con franquicias suelen firmarse a largo plazo, lo que garantiza ingresos recurrentes durante años. Esto hace que la hipoteca prácticamente “se pague sola” con el alquiler, mientras tu patrimonio crece.

Cómo aumentar tus posibilidades de éxito

Aunque cada entidad financiera tiene sus propios criterios, hay estrategias que funcionan casi siempre. La primera es aportar un capital inicial sólido: cuanto mayor sea tu entrada, menos riesgo asume el banco y más fácil será conseguir la hipoteca.

La segunda es presentar un plan de negocio claro y realista, con previsiones de ingresos y gastos, datos de la franquicia y un análisis de mercado. No se trata de hacer un documento académico, sino de mostrar que la operación tiene sentido económico.

Otro factor clave es contar con un inquilino asegurado antes de la compra. Si puedes mostrar un precontrato de arrendamiento con una franquicia consolidada, las posibilidades de que la entidad apruebe tu hipoteca crecen exponencialmente.

Y no olvides algo básico: comparar ofertas. No todos los bancos aplican las mismas condiciones, y medio punto de diferencia en el tipo de interés puede suponer miles de euros de ahorro a lo largo de los años.

Un ejemplo para verlo claro

Imagina que detectas una oportunidad en un centro comercial con gran afluencia. El local cuesta 300.000 €, y tú aportas 120.000 € de entrada. El banco financia los 180.000 € restantes con una hipoteca a 15 años.

Al mismo tiempo, una franquicia de restauración firma contigo un contrato de alquiler por 2.000 € al mes. Esa renta cubre prácticamente la cuota de la hipoteca y deja margen para otros gastos. En la práctica, el local se va pagando solo, y dentro de 15 años será tuyo, libre de cargas y con un valor probablemente superior al actual.

Los riesgos (y cómo reducirlos)

Por supuesto, no todo es perfecto. Puede pasar que el inquilino se marche antes de tiempo, que surjan gastos imprevistos o que la tasación del banco no sea tan alta como esperabas.

La manera de protegerte es elegir bien desde el principio: local en zona estratégica, inquilino solvente y un pequeño colchón financiero para imprevistos. Así reduces al mínimo los sobresaltos.

El papel de Retlife

No se trata de que compres un local cualquiera, sino de que inviertas en uno con rentabilidad real y asegurada.

En Retlife seleccionamos ubicaciones premium en centros comerciales y retail parks, trabajamos con franquicias que ya tienen el éxito probado y te ayudamos a presentar toda la operación al banco para que la hipoteca no sea un obstáculo, sino una herramienta, puedes verlo pinchando aquí.

En otras palabras: no compras ladrillo, compras un negocio que ya empieza a darte ingresos desde el día uno.

Si quieres asesoramiento para invertir en locales comerciales contacta con nosotros.