¿Qué es el cap rate y cómo se usa para valorar locales comerciales?

El valor de un local no es lo que pagaste por él. Tampoco es lo que dice un tasador.

El verdadero valor para un inversor está en lo que ese activo es capaz de generar cada año. Y eso es precisamente lo que mide el cap rate.

Sorprende la cantidad de propietarios e inversores que todavía toman decisiones sin tener en cuenta este dato básico.

Si quieres jugar en serio en el mercado de locales comerciales —ya sea en franquicias, supermercados o retail especializado— es imprescindible que domines este concepto.

Qué es el cap rate

El cap rate, abreviatura de capitalization rate (en español, tasa de capitalización), es un indicador que mide la rentabilidad potencial de un activo inmobiliario en función de los ingresos que genera. Es, en esencia, el rendimiento que un inversor podría esperar obtener de un inmueble, considerando únicamente el ingreso neto que proporciona, sin tener en cuenta otros factores como la financiación o la apreciación futura del activo.

En el caso concreto de los locales comerciales, el cap rate permite a una consultoría retail estimar de forma rápida qué porcentaje del valor de compra del local se recupera cada año a través de los ingresos por alquiler.

Pongamos un ejemplo sencillo. Imagina que adquieres un local comercial por un millón de euros y que este local te genera un ingreso neto operativo anual de 60.000 euros. El cap rate en este caso sería del 6 %, lo que significa que recuperarías el 6 % del valor de tu inversión cada año a través de los ingresos del alquiler.

Este indicador es ampliamente utilizado en el sector inmobiliario por su capacidad para simplificar el análisis comparativo entre diferentes activos.

Cómo se calcula el cap rate

El cálculo del cap rate es muy sencillo. Simplemente, hay que aplicar la siguiente fórmula:

Cap rate = (Ingreso neto operativo / Valor de mercado) × 100

Veamos qué significa cada elemento:

• Ingreso neto operativo (NOI): es el ingreso que genera el inmueble después de restar todos los gastos operativos. Estos gastos incluyen el mantenimiento, los impuestos sobre la propiedad, los seguros, las tasas municipales y los gastos de gestión, entre otros. No se incluyen en este cálculo los gastos financieros, como el coste de la deuda.
• Valor de mercado: es el valor actual del inmueble en el mercado, es decir, el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar por él en condiciones normales. Al estar dividiendo, cuanto mayor sea este valor, menor será el cap rate.

Vamos a aplicar esta fórmula a un caso práctico

Supongamos que tienes un local alquilado a una cadena de gimnasios que paga un alquiler mensual de 8.000 euros. Eso supone un ingreso bruto anual de 96.000 euros.

Después de deducir 16.000 euros anuales en gastos operativos, el ingreso neto operativo sería de 80.000 euros.

Si el valor de mercado actual del local es de 1.200.000 euros, el cálculo del cap rate sería:

Cap rate = (80.000 / 1.200.000) × 100 = 6,67 %

Este 6,67 % es el rendimiento que obtendrías anualmente en función del valor del activo.

Por qué es importante en inversiones retail

El cap rate se ha convertido en una métrica esencial para quienes invierten en locales comerciales. Su utilidad va mucho más allá de un simple número: es un punto de referencia para tomar buenas decisiones. A continuación, te explicamos por qué:

Comparación entre activos

El cap rate permite comparar diferentes oportunidades de inversión de forma homogénea. Por ejemplo, un inversor puede analizar si le resulta más interesante adquirir un local en una calle secundaria con un cap rate del 7 % o un local en una ubicación prime con un cap rate del 4 %.

Cada perfil de inversor decidirá qué riesgo está dispuesto a asumir y qué tipo de rentabilidad busca.

Evaluación de rentabilidad

El cap rate proporciona una visión rápida de la rentabilidad bruta esperada. Es una herramienta muy útil para analizar la relación entre el precio de compra y los ingresos generados.

Ayuda en la negociación de precios

Cuando un inversor detecta que el cap rate de un activo está por debajo de la media del mercado en su zona, puede considerar que el precio está inflado. Por el contrario, un cap rate más elevado que el promedio puede indicar una oportunidad de inversión, aunque también podría reflejar mayores riesgos asociados.

Benchmarking del mercado

En el sector inmobiliario retail, los inversores suelen utilizar el cap rate para establecer benchmarks. Por ejemplo, los locales alquilados a supermercados suelen ofrecer cap rates distintos a los de locales destinados a restauración rápida o gimnasios. Estos datos permiten posicionar mejor cada activo dentro de su segmento.

Factores que afectan al cap rate

El cap rate no es una cifra fija ni universal. Está influido por numerosos factores que reflejan el nivel de riesgo y la expectativa de retorno de cada inmueble. Algunos de los más relevantes son:

Ubicación

Sin duda, la ubicación es uno de los factores que más influyen en el cap rate. Los locales situados en calles principales de grandes ciudades suelen tener cap rates más bajos (alrededor del 3-5 %), ya que ofrecen mayor seguridad y liquidez. En cambio, los locales en ubicaciones secundarias o en ciudades más pequeñas pueden alcanzar cap rates superiores al 6-8 %, reflejando un mayor nivel de riesgo.

Tipo de inquilino

El perfil del inquilino es fundamental. Un local alquilado a una cadena internacional con una situación financiera sólida genera más confianza y, por tanto, un cap rate más bajo. Por el contrario, locales con inquilinos de menor estabilidad pueden tener cap rates más altos.

Duración del contrato

Los contratos de larga duración, especialmente aquellos con cláusulas de revisión de renta y garantías adicionales, aportan estabilidad a la inversión y suelen traducirse en cap rates más bajos.

Flexibilidad y características del activo

Locales que tienen características versátiles y pueden ser fácilmente adaptados a otros usos o arrendatarios ofrecen un riesgo más bajo, lo que también influye en el cap rate.

Dinámica del sector retail

La evolución de los hábitos de consumo, la digitalización, las tendencias del e-commerce y los cambios en la oferta y demanda de locales también afectan al cap rate esperado en cada subsegmento.

Aplicación en locales comerciales

El cap rate es una herramienta especialmente relevante en la valoración de locales comerciales, ya que permite a los inversores analizar de forma objetiva la rentabilidad esperada en diferentes tipos de activos del sector retail.

Supermercados

Los supermercados suelen ser activos muy valorados por su estabilidad de ingresos. Los contratos suelen ser a largo plazo y con operadores de primera línea. En consecuencia, suelen ofrecer cap rates bajos, que reflejan su perfil de bajo riesgo.

Por lo tanto, una apuesta seguro son los locales comerciales para supermercados.

Gimnasios

En el caso de los gimnasios, el cap rate puede variar mucho en función de la marca y del modelo de negocio. Los grandes operadores con presencia nacional y contratos sólidos suelen ofrecer cap rates más atractivos para inversores conservadores.

Conoce por qué invertir en locales para gimnasios es un éxito.

Franquicias de restauración

Los locales alquilados a franquicias de restauración son muy demandados, especialmente en ubicaciones prime. Sin embargo, el nivel de cap rate varía según el perfil del operador y el contexto de la ubicación.

Retail especializado

Locales destinados a moda, electrónica, artículos deportivos o similares también se valoran utilizando el cap rate, teniendo en cuenta el dinamismo del segmento y el tráfico de consumidores en la zona.

En todos estos casos, el cap rate es una referencia fundamental para establecer un valor objetivo del activo, tanto en la compra como en la eventual venta

Más allá del cap rate: invertir con visión estratégica

El cap rate es una herramienta clave en la valoración de locales comerciales en el sector de inversión inmobiliaria retail. Su sencillez de cálculo y su capacidad para comparar diferentes activos lo convierten en un recurso imprescindible para inversores, propietarios y franquiciadores.

Sin embargo, es importante recordar que el cap rate es solo uno de los muchos factores a considerar en una operación inmobiliaria. Aspectos como la solidez del inquilino, la evolución del mercado, la flexibilidad del activo, el contexto macroeconómico y las proyecciones de la zona deben complementarse con este análisis.

Por este motivo, en RETLIFE recomendamos a los inversores que utilicen el cap rate como parte de un enfoque integral y que se apoyen en profesionales especializados en inversión inmobiliaria retail para tomar decisiones estratégicas sólidas.

Una visión completa y profesional permite maximizar el rendimiento de las inversiones y minimizar los riesgos en un mercado tan dinámico como es el de los locales comerciales.

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